如果问你，过去十多年，最好的投资品是什么，估计普遍都会认为是房子，因为不管是自住还是投资，不管是一二线还是三四线城市，买到基本就能赚到。但是，现在不一样了，传统热点城市的房价开始迎来了下跌。根据中国社科院发布的《住房市场发展月度分析报告（2019年11月）》显示，最近一年以来，广州房价同比下跌了3.37%，北京下跌了3.99%，青岛下跌了11.67%，济南下跌8.89%，长沙下跌6.62%，武汉下跌了3.9%，郑州下跌了2.94%，西安下跌了1.89%，福州下跌1.47%，石家庄下跌0.81%。
除此之外，2019年以来，鹤岗、玉门、乳山、双鸭山、伊春等城市甚至出现了“白菜价”一般的房子后，因此，业内不少声音认为楼市迎来了转折点，而且这一年来关于马云“房价如葱”的讨论也渐渐多了起来。不过，仍然有专家继续看好未来的房地产。比如，城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，按照每年0.8%个百分点的城镇化增速计算，到2030年的时候，还会有2亿人要进城，这意味着还会释放大量的住房需求。
但是，不管怎么说，仅就目前来看，看空房价的声音显然更占上风，一些学者甚至改变了自己的态度。比如，北京师范大学金融研究中心主任钟伟称，以前自己一直认为房价必涨，但现在都是劝大家先别着急买房。显而易见，楼市变化莫测，就连专家学者尚且都无法准确把握住具体的走向，普通购房者要想摸清楚可能就更难了，所有有时候纠结也是人之常情。
不过，近日央媒经济日报的表态给市场吃下了一颗定心丸：房价可以有涨有跌，但并不是大涨大跌，平稳仍是房地产市场的关键词。那么，这种平稳状态能持续多久？房价还会像以前一样反弹吗？这估计是目前大家最关心的问题。对于当前的房地产形势，住建部原副部长，国家智囊之一的仇保兴用“3句话”进行了概括，可谓一针见血，通过这“3句话”，购房者或许可以拨云见日，看清未来楼市可能出现的趋势。
国家智囊“3句话”点透楼市现状
过去10年城镇化处于起步阶段，但如今宏观上已经不缺房子，城镇化所处的阶段不一样了。
10年前，我国城镇化率只有40%多，建多少房子都卖得出去。但10年后的今天，城镇化率接近60%，人均住房面积也达到了40平米，已经与德国、日本、法国等国家同一水平，所以宏观上已经不缺房子。此前，还有不少业内人士称，目前我国住房总量够30亿人居住，而且目前国家正推动棚改向“旧改”过渡，涉及4万亿规模，显然大拆大建的阶段也正在远去。
以前主要是国家盖房子，但现在是让市场各主体都参与进来，既发挥国家的作用，也发挥市场的作用。
福利分房时代，主要是国家盖房子，伴随房地产市场化以来，商品房开始处于市场独大，一定程度上推高了房价水平。但最近这两三年，国家开始不断加大了楼市调控的力度，明确要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的现代住房制度。在笔者看来，从福利分房时代到商品房时代，再到租售并举时代，未来楼市将走向商品房和保障房两大体系并重的格局。
过去金融市场的杠杆率很低，但现阶段金融环境发生了变化，去杠杆和防风险是主要任务。
央行报告显示，住户部门杠杆率低于10%时，债务增加有利于经济的增长，高于30%时经济增长会受些影响；超过65%时将影响金融稳定。根据统计，2008年我国居民的杠杆率为18%，2018年末为53.2%。显而易见，与10年前比，现阶段的金融环境发生了变化，而且房地产一直有“十次危机九次地产”之称，所以房地产领域去杠杆和防风险成为了主要任务。
根据分析，与过去10年相比，房地产形势改变了，楼市调控自然也会跟着改变。关于这一点，国家也早就明确表态“房子是用来住的，不是用来炒的”，而且也“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”了。因此，我们不能再用过去的老眼光看待楼市了，结合国家的楼市定调以及仇保兴的“3句话”，未来10年楼市可能出现的轮廓也基本成型了。
未来10年，楼市可能出现4大趋势，楼市轮廓基本形成
第一，房地产进入分化期，葱价房和高价房并存。
根据国际经验，城镇化进程一般是从农村到城市，再到城市群，目前我国已进入第二阶段。众所周知，之所以愿意花高价钱在大城市买房，主要是看中了房子背后的资源，比如教育水平、医疗水平等。因此，未来10年，伴随城镇化的推进，如果一个城市的公共服务资源更加优质，能够不断吸引人口流入，那么维持高房价不可避免。反之，随着楼市进一步分化，像鹤岗、玉门、乳山等人口不断流出的城市，出现马云所说的“葱价房”也是有可能的。
第二，房地产狂欢盛宴徐徐落幕，角色向稳定器转变。
与以往的楼市调控相比，这次最大的一个变化，就是国家明确了要建立长效机制，后续通过立法、税收、监管、金融、土地等手段来保障房价长期平稳，由此可见，国家显然不打算再依靠房地产来刺激经济了。对此，人民网曾转载文章《告别大涨大跌，中国房地产稳定器作用凸显》表示，经过20多年的大规模发展，我国户均住房已超过1套，伴随国民经济转型，未来房地产“稳定器”的角色会逐渐凸显，继续在稳定国民经济，推动城市建设，提高就业等方面发挥作用。
第三，房地产税出台是大势所趋，供需会进一步平衡。
关于住房总量，没有权威统计，专家们的数据也是五花八门，有的说把小产权和商品房加在一起可以满足16亿人居住，有的说可以满足30亿人。姑且不管哪一个更靠谱，但可以说明一点，住房总量的确够了，目前主要问题是住房分布不均。对此，仇保兴建议通过房地产税、空置税的出台来平衡供需关系。目前，房地产税已列入国家一类立法规划，业内普遍认为未来5年审议的可能性较大。笔者认为，一旦落地，必然会增加持有成本，从而把多余房产推向市场。
第四，住房方式多样化，买房和租房的差距越来越小。
通过上文分析，未来楼市将走向商品房和保障房两大体系并重的格局。关于这一点，住建部政策研究中心主任秦虹作了详细说明，未来的住房包括四类：公租房、共有产权房、租赁住房和商品房。笔者认为，商品房和保障房两大体系可以互相补充，从而满足不同群体的住房需求。目前，深圳房改已明确未来商品房占40%，保障房占60%，而广州、武汉也开始试点了“租购同权”，由此可见，未来买房和租房之间的差距会越来越小。
