过去十几年里,楼市的表现让人们觉得房价会一直涨,而且是多涨少跌,有的人对此是无奈摇摇头,继续搬砖攒钱买房。有的人却利用了房价的涨势来投机炒房,赚得盆满钵满,也间接推动了房价的继续上涨。
炒房者们不知道的是,楼市的转折已经悄悄来临了。2021年6月中旬,在上海召开的“第十三届陆家嘴论坛(2021)”上,银保监会主席郭树清发言称:押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。
大佬说的话不会无的放矢,我们也不要觉得他在说大话,结合多方现象来看就会发现,在繁荣的楼市底下,炒房者们的危机早已显现,他说的这句话或将要应验了。
房价上涨的空间已经有限
抛开调控政策不谈,单就正常的市场规律而言,房价也不可能一直无休止往上涨的,再涨的话,哪来那么多的买家来为楼市接盘呢。
因为整体而言,现在我国有钱的人并不算很多。2021年4月16日国家统计局发布的《2021年一季度居民收入和消费支出情况》里有数据表示,2021年一季度,我国居民人均可支配收入为9730元,若论全年的话,2020年时人均可支配收入也仅为32189元,估计2021年也不会提高太多。
房价的涨幅就比收入涨幅大多了,根据社科院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》显示,截至2020年11月时,我国平均房价就已经达到了10071元/平方米。按照人均可支配收入来看,一年的收入也买不了几个平方米。
房价高,收入低,就导致房价收入比到了危险线。2021年1月19日易居研究院在《2020年全国房价收入比报告》里给出的数据显示,2020年我国房价收入比为9.2,而发达国家认为超过6就是泡沫区了。从这方面来看,我国房价已经没有足够多的涨价支撑了,除非想涨成大泡沫。
在以前,买不起房还可以贷款,以后申请住房贷款可能就不会那么容易了,买房者还会进一步减少。
多地出现二手房停贷现象
二手房是很多人实现住房梦想的一个途径,毕竟比起新房,二手房的价格相对更低一些。随着房价的上涨,现在的二手房价格也会比炒房者刚买房时候的价格高不少,所以炒房者很乐于多买房,多囤几年。
以后这条路可就不太好走了,目前,多个城市都传出有银行要么暂时停止了二手房贷款,要么是将贷款名额给排到了2022年,审批放款的时间也大大延长了。
这是因为现在各地银行的放款额度受到了限制。2020年12月31日,央行和银保监会一起发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,给银行在借贷房企或个人的额度方面做出了明确的划定标准,并且实行时间是2021年1月1日,根本不给各大银行一点缓冲的时间。
为了不让房贷额度超标,各大银行就只能是要么收缩额度,要么暂时不批了。这无疑会给二手房市场带来沉重打击,因为购房者贷不了款,就买不了房,炒房者的房产就不好出手了。
根据贝壳研究院的预测,2021年下半年住房信贷还会继续收紧。照此情形来看,2022年住房信贷即使是有所放宽,那也不会很宽,毕竟央行和银保监会已经划了线。这就等于堵住了二手房的流通性,让炒房者想抽身离场都难,以后想买房炒房都怕。
不仅二手房不好卖,现在新房也不好卖,库存量已经积压了太多。
楼市库存量井喷,去化周期长
现在我国楼市库存量高已经是公认的事实了,具体有多高,中泰证券给出了一份答案。2021年3月15日中泰证券发布数据称,截至2020年,我国商品房广义库存面积已经超过了70亿平方米。
按照我国城镇居民人均住房面积39平方米来算的话,仅现在的库存量都够我国所有人居住了。但是现在我国许多家庭已经拥有了房产,按央行的说法,住房拥有率达到了96%,户均达1.5套,这意味着很多人短期内没有必须买房的需求。
这样一来,楼市的去化周期就会很长,2020年底时,全国商品房去化周期为48.9个月,住宅去化周期为20.9个月。这么长的去化周期,给房企的回款带来不小压力,因为房企们头上还有“三道红线”在高悬,回款少,负债高,就难以向银行贷款了。
库存量大,去化周期长,开发商就难免有降价销售促回款的想法,恒大最近就一直在做促销活动。对想炒房的人来说真的是进退为难了,继续囤新房吧,旧房还不好卖,新房又有量价齐跌的迹象,购房者何不去买新房呢,更何况现在二手房贷款也不好申请。
过去多年里,靠押注房价会一直上涨的人,确实是靠此投机炒房获利颇丰,但既然是押注,就有会输的时候。国家对房价的打击越来越动真格,房住不炒正在被贯彻落实,所以还想接着炒房的人,真的要认清情势了。
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