眨眼间，已经正式步入2021年，回望过去一整年，楼市跌宕起伏，其中的意蕴令人深思。客观来说，2020年可称得上是新一轮调控的本命年，原因很简单，有很多战略布局正在形成规模效应，也有很多东西令人出乎意料。例如在本身市场低迷前提下，调控政策高压氛围不减反增，约有24个城市陆续出台新政，不限于限地价、调整供地结构等；其次市场预期发生本质改变，在过去10年案例中，房价基本没有出现过大幅度下行的案例，由此几乎所有人潜在意识都认为房价并不会下跌。但自从2019年开始，开发商主动降价促销，优惠活动层出不穷，对此大家内心中一丝幻想似乎破碎，越来越多购房者选择观望。
毫不客气地说此时房子正在回归居住属性，这一点令人欣慰。但我们又不得不承认即使房价有了下行趋势，但相对于现在的高价，仍显得微不足道，甚至一二线城市在缺少接盘群体情况下，开盘房价仍高于市场水平。本质上来说，房地产行业早已成为民生行业，和衣食住行直接挂钩，结婚需要买房、子女上学需要买房的压力直接冲击着大家。也许房子看似是建筑基础产业，但在经济快速发展前途下，直接影响到了学位、医疗等稀缺资源。
而最近多次“神预测”的社科院发布《中国住房报告（2020-2021）》报告，文中预测2021年我国商品房住房价格涨幅将维持在5%左右。此言论一出，引起了很多人的激烈讨论，甚至延伸到其他产业问题。
事实上对于现阶段楼市布局来看，基本的定位都清晰明了，例如政策定位不变，严格意义上来说核心思路就是控涨不控跌。而持房者苦于市场交易周期拉长，着急降价抛房。结合以上2点来看，那对于购房者又该如何选择呢？或者说今年买房，是“捡漏”还是“接盘”？
首先我们得明白一个现实，那就是我国市场并不缺房子，甚至有点住房过剩的趋势。至于如何证明当前现状，2019年我国城镇化率突破60%、户籍城镇化率为44.38%，也许你以为这还不算高。但对于市场而言，饱和度已经相当高了，同样是2019年我国城镇住房拥有率为96%，也就说在在市场饱和前提下城镇化率却相差15%，无疑证明了市场过剩的存在。倘若这个逻辑无法支撑当前现状，那么住房空置率的问题值得探究，据调研报告显示，我国空置率接近22%，那些房子并不是没有卖出去，而卖出去了也不自住也不出租，只是单纯地被闲置。
基于市场过剩的前提下，未来市场大概率是供大于求，对此开发商正处于焦虑中。而对于这一点，大多数开发商正在面临自身债务压力，如果以时间轴来说，百因必有果。2019年央行不再降息降准，与此同时货币政策呈现中性，市面上流入楼市资金日益减少，最直观感受就是银行可用资金变少了。而到了2020年央行落地固定利率转LPR浮动利率新政，希望从资金层面隔离实体经济，而这一点于2021年1月1日正式生效。
最关键的是相关部门出台“三条红线”，具体内容在其他篇幅有详细介绍，核心内容就是开发商负债率和后续有息债务直接挂钩。如果按照现在标准来算，除了几个国资背景的开发商以外，都不满足现有标准。也就说在未来很长一段时间，开发商考虑的并不是赚多少钱，而是自身债务还欠多少钱。
从以上2点来看，今年买房，是“捡漏”还是“接盘”？这个问题有了明确答案。对于一线城市来算，首付比列和购房资格是关键，在庞大住房需求和就业资源支撑下，房价下行是小概率事件，若是小机会入场，更多的是捡漏；反观其他城市，在市场没有明确拐点前提下，买房的风险和增值并存，但对于普通购房者来说，则倾向于接盘，但请注意这里的“接盘”并不是值得是房子价值有明显跌幅，而是指的是房子难以二次售卖，简单来说就是房子很能卖出去。
整体来说，抛开特殊刚需群体，例如结婚买房、子女上学，今年买房需要考虑更多的额外因素。本质上对于楼市格局这个问题，权威专家黄奇帆一句话说明白，表示近些年房价未出现明显下行，最本质原因还是城市经济的依赖性，其次想要降房价，降地价才是关键。
对此我不禁感叹这就是问题所在，面粉贵了，面包价格也就自然而是上涨。与其依靠政策遏制房价上涨，还不如解决土地市场问题，例如优化价高者得的竞拍流程。但不管怎么说，房子本身就是砖石水泥，贯穿了整个实体经济，任何商品都有涨跌周期。
