今明两年 该抓紧买房还是择机卖房？孙宏斌的“两句话”透露答案

近日，新华网客户端刊发了一篇题为《啥情况？有的县城房价涨到了三四万元》的文章，引起了不少网友共鸣。说是全国有100多个县城住房均价都超过了万元/平米，二手房价高的有2万多、3万多一平米的。

看完这个报道之后，挺有些感慨的。虽然说大城市房价高，但就业机会和收入待遇好些，一些务工人员希望在大城市多赚些钱，然后回到家乡置业，这不失为一种曲线置业成家的好路线，但若一些小城市房价都高到年轻人买不起的话，他们还能去哪里呢？

不过，实事求是地讲，虽然现在房价高企，但大多数开发商销售情况都还不错，说明购房需求还是比较强大。根据中指研究院数据显示，2021年1-4月，碧桂园、万科、恒大销售额均超过2000亿元，TOP100房企的销售均额达到了426亿，均创历史。当然，对于这种情况，也有的专家分析了，今年楼市行情好，有其特殊原因，比如全球宽松的货币氛围，在大宗商品价格大幅上涨的情况下，一些人为了抵御通胀，提前入市购房，其实是透支了未来的住房需求，这种现象不可持续。

更重要的一点是，即便在市场火热期，城市之间的楼市分化明显，比如环京地区、环南京都市圈、云南的西双版纳等地的市场不温不火，特别是二手房挂牌量大，让价比较频繁，成交周期不断拉长。而且，就是在同一座城市的不同板块之间也是冰火两重天，有的区域需要摇号，有的郊区还需要通过中介门店导客，开发商之间开启了持续的价格战。说到底，购房者越来越理性已是一个不争的事实。

说归说，做归做，真要轮到自己决定要不要买房时，往往拿不定主意，毕竟对大多数家庭而言，买房需要付出多年的积蓄加数十年的房贷生涯，谁也不希望自己买的房子出现大幅贬值情况。当然，更多的家庭已经不止一套房，据央行的调查数据显示，我国城镇居民家庭户均住房达到了1.5套，那么，除了自住外，多出来的0.5套房就象征着家庭财富，如果未来能增值那肯定继续持有，但万一出现相反的情况呢？是不是应找机会变现落袋为安，用这些钱干点别的事，所以，这些都是不少人头疼的问题。那么，今明两年，该抓紧买房还是择机卖房？孙宏斌的“两句话”透露了答案，说得也非常明白，先来看看是什么意思呢？

第一句：“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控对谁都没好处，但你还买贵的地，你预计未来房价会放开，但就是不放开，那你不就是亏钱的么。”

老孙作为开发商也支持调控，是不是感到有点奇怪呢？不是应该放开对他们更有利吗？从他的话中可以看到，他选择了坚决支持调控，其实这是与当下的市场环境有关。首先，国家明确了“房子是用来住的，不是用来炒”的原则，所以，不能任由房地产高歌猛进，自然也包括抑制房价过快上涨，从现实来看，很多地方都规定了一定开盘间隔时间内，有的规定一年内，价格不能上调，即便过了这个周期，其幅度一般也控制得比较死，此前一些开发商捂盘待涨，现在基本没啥作用，3年前2万元/平米，3年后基本还是这么多，这是一方面。

另一方面，调控把地价和房价实行了双限，这是老孙比较支持的地方，因为你现在拿地价格，基本上也把你卖的售价给标明了，这个都是地方经过专业测算的，给开发商保持了一定利润，不会太高，但即便触顶拿地，开发商一般也不至于亏损。当然，这是从开发商角度考虑，但对市场而言，未来两年，甚至更久，房价预期也明确了，大跌的概率不大，但跳涨可能性为零，新房一年能有5%算是烧高香了。至于二手房，虽然没限价，但也不是真空地带了，深圳给出了很好的示范，公开各小区二手房指导价，并以此作为房贷发放标准，没那么多房贷支持，市场还能一直有那么多接盘侠吗？市场回归不过是早晚的事。

第二句，未来销售压力大的还是三到八线城市，这几年调控以后，七八线城市的需求都挤到三四线了，三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了，但供应量又比较大，需求又没那么强劲，在这种情况下，三到八线城市未来销售压力会很大，如果市场有问题，可以直接把卖8000元房子降到5000元，但是一二线根本碰不到这种情况，因为降价很难，因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的，根本不存在降价空间。

国家对楼市的调控目标是整体平稳健康发展，现在正一步步变为现实，但我们也知道，城市之间产业基础、配套，对就业承载和人口吸引力均存在较大差异，这也决定了各城市之间的楼市也会出现分化。“七普”统计的10年人口流动情况显示，房价涨幅基本上与人口流入量呈正相关，基本也印证了孙宏斌的说法，未来一二线城市房价难出现下降，但三线以下城市就难了，在他看来，主要还是这些地方在前几年涨得太高了，但购买需求又跟不上，这可能是他作为开发商最大的感触，一旦遇到市场风吹草动，开发商之间大幅降价就很正常了。

可见，孙宏斌的以上“两句话”给了我们购房人和卖房人启示，那么，今明两年，该抓紧买房还是择机卖房？可以概括为12个字，即“择机而动、适时置换，学会算账”，如何理解呢？

1.“择机而动”。前面说了大环境就是如此，整体属于平稳，对于一二线大城市，大概率稳中有涨，而三到八线城市很可能滞涨，如果是刚需，预算够得上，在大城市还是应及时上车，而在小城市就不用那么着急，可以慢慢选。

2.“适时置换”。房子并不是越老越值钱，加上现在“旧改”替代“棚改”趋势，老房子拆迁的难度越来越大，但老房子的舒适度显然不及新房子，所以，趁着市场平稳期，我们要把老房子置换掉，换成品质、地段较好的新房子，如此，在未来更容易保值。

3.“学会算账”。无论对刚需，还是保值买房者而言，显然不能像过去那样闭着眼买房。有一种观点有点“误导人”，说什么刚需买房反正是自住，不需要在乎房价涨跌。殊不知大多数人很难在一套房子里住一辈子，如果房子的品质、地段没买好，置换的代价就非常大，有可能再也置换不起了，因为你看中的改善房子与你的老房子差价越来越大。

而以保值为目的买房就更为严苛，对三四线城市而言，购房需求不足，看似房价涨了点，但变现难度很大，算上如此高的房贷利息，基本上亏本了，如果一定要选，尽量找配套优质教育的房子，因为到三四线买房的人主要就是孩子上学。对大城市而言，也并不是闭着眼买，板块与板块差别也非常大，全城一年涨幅5%，有的板块涨了10%，有的为0，甚至为负。说到底，一个城市的资源就那么多，不可能把每一个板块同时发展好，选择有确定性配套或规划，能真金白银投入的板块，放弃边缘板块和有重大缺陷的板块，是我们必须要坚持的买房原则。

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