一句话顿悟楼市：流动人口占比越高 数量越大 房价就越高

据证券时报智能原创新媒体“数据宝”公布了《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》。榜单显示，今年上半年二手房价上涨中位数2.2%左右。深圳再度成为楼市焦点，上半年二手房均价相比去年底大涨近15%，涨幅全国第二，仅次于江苏连云港市。早在10年前，人口流动性高的深圳，房价上涨一度领涨全国。经过多年的沉寂之后，深圳楼市再度火爆，最近两年反超北京上海，再次领涨全国。以至于网友们戏称深圳为“炒楼示范户”。据2020年3月份统计，深圳的房价高居榜首，以65403元每平米排名第一，北京市64985元每平米排名第二，上海55897元每平米排名第三，厦门在201以每平米46416元的价格排名第四，广州也以35318平米每元排名第五。但到了6月份，居然暴涨到74929元每平米。

来源：中国房价行情

哪里房价高涨，哪里的流动人口数量（比）高。反之，哪里流动人口数量（比）高，哪里房价必然高涨。

北上广深清晰地表明了这一规律：

那么为什么流动人口数量多、比例高，房价就一定上涨呢？

对于高房价产生的原因，专家学者多少年来一直争论不休，有的说是土地财政推高房价，有的说是房地产商捂盘惜售，有的说是信贷导致市场流动性过剩，有的说是刚性需求过旺所致，更有甚者说是离婚率高推高了房价。尽管很多人也意识到了外地人买房是推高城市房价的一个重要原因，但没有把它视为根本性的原因。

20年来，来自地市、县镇及广大农村地区富裕阶层，持续不断涌入城市掀起的购房潮造成了大城市房价的持续上涨；大城市房价的走高反过来又带动了周边中小城市房价的不断上涨，最终形成了城市房价普遍性的上涨。

同时，与外地富裕阶层购房置业的相对应的，还有数量更为庞大的外地（包括广大农村地区）平民百姓涌入城市租房打工，事实上正是外地富人购房置业带动而且客观上迫使外地平民百姓随之而来租房打工（因为外地富人将资金和消费通过购房置业转移到大城市，农村地区必然市场萎缩，就业困难，农村青壮年打工者们必然跟随富有者脚步涌入城市寻找工作）。而打工者租房必然导致城中村及商品房租赁市场热，租赁市场热又会激发房地产投资热，因为刚性需求巨大且持续看涨，商品房价格水涨船高也自在情理之中。

由于从外地（包括广大农村地区）人向大城市的迁移是单向的，几乎是不可逆的，这就形成了一股从农村到县镇，从县镇到地市，从地市到省会，从省会到首都或沿海大都市的连绵不绝、持续不断的梯级购房冲击波。这股冲击波起初好似涓涓细流，不惹人注目，但它是以滚雪球的方式发展的，最终聚合到大城市的时候，力量早已今非昔比，变得十分强大和惊人！这从北京上海深圳等大都市外地人购房达1/3以上可以得到有力地印证。

这三分之一的外地购房者是个啥概念？就数量上来看，似乎仍可称之为少数，但它具有“鲶鱼效应“，引发城市本地居民的恐慌性购房和投机客顺势投机的效应却大得惊人。正如国家投资一元可以拉动8元的GDP的增长一样，1/3外地人购房足以使北京的房价翻三倍，投机客顺势狂炒足以让房价再翻一番。北京、上海、深圳等地的房价上涨规律表明了这一点。进一步分析这三大都市房价上涨的速度和幅度，还会发现，越是外地人购房比例大的城市，房价上涨的速度就越迅猛。其中，深圳外地人购房的比例是最大的，甚至达到了60%，它的房价一直全国最高，直到2010之前深圳房价一直领涨全国。外地富裕阶层在趋之若鹜涌入深圳购房置业的同时，外地（包括广大农村地区）的贫困人口也接踵而至，这同样是倍增购房冲击波效应的另一股强大力量。因为他们得到了助涨了城中村和商品房租赁市场的火爆，间接导致了商品房市场的供不应求，导致房价一涨再涨。

从另一个角度看，外来租房打工人口的增加，同时也意味着深圳人口流动性很强。和北京、上海相比，深圳的人口流动性是最强的。这样，我们还可以看出一个规律：人口流动性越强的地方，房价上涨就越快，就越容易形成泡沫。中国如此，世界上也是如此，比如，美国是世界外来移民涌入最多的国家，也是人口流动性最强的地方，房地产泡沫首先发迹于美国就不难理解了。如果把深圳比作是一个“小美国”，那么美国就好比一个“大深圳”，他们房价泡沫的形成机理都是一样的，都是人口流动性过度导致房价泡沫过度。原因非常简单，流入当地的外来人口同时也携带着量的资金，人口流动性过剩必然导致资金流动性过剩，在市场资金过度充裕的情况下，必然会直接或间接推高房价，并形成巨大泡沫。

道理很简单，人口流动性强，附着人口流动的资金流动性就越强。根据经济学原理，货币周转越频繁，所需的货币总量就越少，也就是说资金流动性强，同样数量的货币就能产生乘数效应，产生数倍于实际货币量的市场需求，从而给楼市带来巨大的刚性需求压力！

由此，我们可以对经济学家们常挂在嘴边的“流动性”给予更深层次的解读，所谓的流动性过剩本质上就是人口流动性过度的必然结果，换句话说，造成房价泡沫的根本原因不是流动性本身，而是隐藏在流动性背后的人口流动性。针对中国房价泡沫出台的各种政策措施之所以屡屡实效，就是因为没有找到形成房价泡沫的“病根”，找不到病根当然就不能对症下药。

简言之，外地人购房置业带动了外地人租房打工，进而是导致了人口及依附其上的资金流动性过剩，最终导致了各大城市房地产业过热和房价被不断推高。

其他因素，如土地财政、巨量货币虽然也在一定程度上推高了房价，但并非主要原因，而且也只有依附于人口及资金流动性方能发挥作用。

比如土地经常拍出天价，但如果没有外地人购房引发的炒作效应造成楼市未来无限上涨预期，开放商绝不会高价拿地。

巨量货币也是如此，为什么这么多年手机汽车电视等工业品价格没张，偏偏房价飞涨，货币是死的，人是活的，货币只有通过人的运用才能进入楼市，楼市如果没有高额回报，再多的货币也掀不起楼市泡沫。

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