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转眼间，2021年的第一季度即将过去，楼市也进入了“金三银四”期间。抛开2020年不谈，以往每年的三月和四月，楼市的成交量都会比以往要高一些，因此才有了金三银四的说法。但从最近几年的趋势来看，三月和四月的楼市正在逐渐“转凉”，整体成交量增长速度越来越慢，很多城市甚至开始由涨转跌。
事实上，楼市的这种走势也符合常理，过去房价大涨时期，每年都会有大量的购房需求，无论是一般的购房者还是炒房客，但随着楼市的不断调控，炒房客的操作空间越来越小，利润逐渐变低，因此越来越多的炒房客退出市场。另一方面，随着住房普及率的提升，整体的需求也在下降，所以才会出现这种情况。越来越多的人已经意识到，对于他们来说，房价走向稳定或者涨幅小于通胀，同样也是一种“下跌”。
因此，目前楼市逐渐形成了两种观念，其中一类人认为当前整体经济形势不太明朗，因此楼市才会遇冷，等到经济回暖后，未来房价还会大涨，应该抓住机会抄底。另一边则认为当前楼市逐渐走向正轨，房价泡沫正在消失，因此未来房价会回归理性，甚至出现大跌的情况，所以不能买房。那么真实情况是怎样呢？我们可以从一些房地产大佬说过的话中得到启发，比如靠着房地产起家，连续15年成为华人首富的李嘉诚就说过这样两句话：
01
任何行业过度发展过后必定会迎来摧残，不要去妄想赚取最后一个铜板。
不得不说，过去20年间，房地产发展确实有些“过度”了，2000年的时候，全国房价还不到2000元一平米，而到了2020年，整体已经达到了万元水平，足足上涨了500%。这仅仅只是平均值，如果不计算偏远城市、收缩型城市的话，那么很多城市涨幅还要高出几倍。
但从住房的建设成本来看，实际上并没有多高。各种建筑成本、安装成本、材料、和人工费用算下来，就算是一线、二线城市，每平米也只有两千多元，与大几万、十几万一平米的房子比起来微不足道。当然，房子除了建造成本外，还有一定的附加值在里面，比如周边资源配置，住房需求等等。但说到底，还是由于人为炒作，将原本的居住属性转变为投机属性，炒房的人越来越多导致房价越涨越快，越来越高的房价则吸引了越来越多的人投资，形成恶性循环。
好在近几年经过一系列调控后，整体房价大涨的趋势得到遏制，近几年房价整体涨幅不断收缩，是房价回归理性的体现。如今很多房企都在寻求转型，比如前不久济南召开“住房消费健康发展”主题座谈会上，银丰地产集团有限公司副总裁刘增强认为当前住房正逐渐回归居住属性，房企也应该寻求多元化发展。
除了大型房企纷纷寻求转型以外，自2013年起，李嘉诚也在不断抛售手头的房产、地产业务，累计套现数千亿元。为了号召“房住不炒”的理念，“国家队”也在纷纷做出表率：比如中国中化、中国建筑、中国五矿、招商局等等，都在退出市场或者进行业务板块的调整。同样以房地产为起点的万达集团，其在几年前也宣布从房地产转型文化板块，其董事长王健林这样说道：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。
02
未来5年的不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临“需求枯竭”，所以未来5年房价凶多吉少。
经济学家任泽平曾说过：房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。可见人口是影响房价走势的最终因素，也就是所谓的“需求”，有了需求才能形成市场。根据央行发布的数据来看，截至2019年12月，城市家庭住宅普及率已经超过96%，且平均每户家庭持有1.5套房产。换言之，对于城市而言，仅有4%不到的家庭有住房需求。
另一方面，从人口总量来看，当前人口正面临着严峻挑战。根据多家机构相关预测，未来10年内人口将进入“负增长”时代，人口总数将走下坡路，因此很多专家学者都在呼吁提前开放三胎。从具体城市看，一些偏远城市、“收缩型”城市每年都有大量人口流出，相应的住房需求也在不断减少。除了人口净流出量增加外，城市出生人口也在急剧减少，比如信阳减少53.2%、厦门减少51.6%、乐山减少47.5%，相当于减少了一半人口。
反观楼市的住房供给，根据中泰证券宏观分析师陈兴3月15日发布的报告显示，截至2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。按照100平米每套房计算，相当于7000万套房产库存量，可见整体库存积压已经处于比较严重的区间。除了待售商品房外，还有已经卖出去的房子。根据西南财经大学2017年发表的数据来看，当时的空置房已经达到了6500万套，房屋空置率为22%，按照2018~2020年均17亿平米销售面积、21.4%空置率来计算的话，那么最近两年又增加了800多万套空置房，整体空置数量达到7300万套。
一方面是需求不断减少，另一方面是开发商待售面积与空置住房不断增加，长此以往市场将不断向买方市场偏移，未来几年或许房价真的不再是难题，相反多余的房源该由谁来“接盘”才是值得考虑的问题。
因此，对于购房者来说，今明两年不买房，如果是核心城市比较好的地段，将会以高一些的价格入手，因为这类城市一直有人口流入，住房需求一直存在。如果是比较偏远的城市，那么房价可能会下跌，但不建议购房者选择这类城市，因为很容易受到影响而出现波动，房子整体抗跌性比较差。总的来说，未来楼市会朝着更加理性的方向发展，房子也会回归居住属性。
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