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现在的楼市，已经有了不上涨的预期。
曾经，房地产行业高速增长，开发商大规模地拿地建房，一栋又一栋高楼拔地而起，毫不夸张地说，它们基本没有考虑过资金的周转问题。
那时候说谁没钱也不能说开发商没钱，因为开发商背靠银行，“融资、建房、卖房回款”一套流程下来，市面上的房子多了，开发商的钱包也鼓了。
现在，一系列、成体系的调控，楼市已经处于高压的状态，特别是开发商的融资受到限制，以往高杠杆拿地的策略行不通了。
一些房企开始“稳”字当头，把活下去作为目标，另外一些高负债率的房企愈发艰难，甚至可以说是惨烈。
260家申请破产，头部房企也煎熬
“惨烈”这个词可不是小编埋头想到的，而是地产大佬孙宏斌对今年下半年房地产市场的预计。
8月31日，融创的2021年中期业绩投资人会议上，孙宏斌谈到自己对下半年楼市的见解与看法。
其中有两句话让人印象深刻：一句是“下半年贷款一样难，但销售大幅下滑，我们预计下半年市场会比较惨烈”。
另一句是“除了我们以外，都有可能暴雷”。
这两句话的分量很重，他在警告全行业。难怪媒体说他变了，相比以往的“段子王”、金句频出的形象，此次的发言比较克制，也低调了不少。
孙宏斌的两句话有迹可循，可以说直接点出了房企的困境。
根据中房报的统计，截止到上个月23日，今年已经递交了破产文书的房地产企业累计260多家，算下来的话，平均每个月大概有32家，每天大约1家。
此外，截止到今年8月中旬，涉房债券违约已经来到587.2亿元，比去年全年322亿元高出不少，但今年还有四个月时间。
无论申请破产还是债券违约，目前以民营企业为主。不过，这种趋势正在向排名前50的房企蔓延，事实上这些头部房企正在煎熬中，日子并不好过。
不知道什么时候，恒大已处在风口浪尖，各种传言满天飞。今年8月以来，恒大对外界传达的重要信号变成“交楼”。
19日，央行和银保监会约谈恒大高管，要求是：“努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定”。
也就是说，对恒大的要求非常具体，恒大作为头部房企很重要，一定要“稳”，把房子盖好，不能烂尾，把负债降下来，让自己轻装上阵。
接着，恒大是怎么做的呢？9月1日，恒大的8名副总裁公开签字保交楼，按照恒大的说法就是“以最大的决心完成交付”。
相比恒大在微妙中生存，另一家头部房企碧桂园的日子也不好过。
如今碧桂园在资本市场的表现，相比以往实在乏善可陈。半年报的成绩单公布以后，虽说报告期内营收同比增长27%，但是224.2亿元的净利润（同比增长2.25%）也说明业绩正在下滑。
这份半年报的成绩单出炉以后，碧桂园的股价应声下跌。
而且，对于碧桂园来说，还有一个挑战，以后建好房子卖给谁。
我们都知道，碧桂园在三四五线城市储备着大量的土地，我们大家可以想一想，自己的老家或者熟悉的三四五线城市，是不是碧桂园存在感很强。
但这些城市面临着人口流出以及产业转型，加上棚改已经进行得差不多了，因此潜在的购买力并不理想。
另一家头部房企万科最近的股价也在下跌，要知道万科一向比较稳健，今年上半年的营收以及利润数据也很亮眼，前段时间还和恒大传出绯闻，不过目前为止没有下文。
相比恒大、碧桂园，万科的下跌只能说明一个事实：不是万科的问题，而是地产行业的问题。
降价遇到限跌，合理水平才是追求
房企在楼市中煎熬，一方面是手中的债务越积越多，另一方面房子有点难卖。
这种情况下，他们首先想的就是赶紧回款以降低债务，手段比较单一，降价促销把房子卖掉，达到回笼资金的目的。
但单纯降价是个好办法吗？显然不是，起码降价不能解决所有的问题。
于是，出现降价苗头的城市，基本都会迎来“限跌令”，仿佛降价与限跌是一对孪生兄弟。
我们只说最近，8月初沈阳沈北新区一个项目出现降价行为，单价一万一降到八千，其他项目也有小幅降的，基本在几百块钱上下。
几天以后，沈北新区房管局约谈了几家房企，除了一些常规内容以外，主要就是针对降价问题，提到要遵循房地产市场的规律，尽量避免用价格优势吸引购房者。
8月11日，湖南岳阳发出了通知，被外界解读为“限跌令”，主要内容是说：新房的成交价不能高出备案价，也不能低于备案价85%，否则不能网签。
一个“不能高出”、一个“不能低于”，啥意思？换句话说，不能往上涨，下降的话也不能超过15%。
同样在8月，根据媒体的报道，唐山约谈了10家房企的负责人，希望他们“不要再降价了”。要知道，一年前唐山楼市的还在遏制炒房投机，一年后已经开始打击恶意降价了。
由此看来，降价这条路房企行不通，只能选用其他方法降低负债率以及负债规模，把房地产和金融的联系降到一个合理水平，以此来确保自己的健康和稳定。
要不然，房企想要把自己卖掉，同样困难重重，因为一方面能接盘的房企比较少，可以说是凤毛麟角，另一方面带着债务的情况下，别人也要着重考虑这些债务。
孙宏斌在公司的中期业绩投资人会议上非常坦诚，开门见山地说：“目前所有企业无论开什么价，都是没有办法并购的，因为我还要同时并购你的债务”。
但降价这条路，可是深受购房者欢迎，谁不想花小钱办大事呢？
现在降价不可能以后，还有其他路径吗？有的，这就是楼市的一个好消息，各地陆续推出的共有产权房。
共有产权房，通过购买房子的部分产权解决居住问题，一般与普通的商品房享有的公共服务相同，包括教育、医疗、养老、住房公积金等。
比如，最近东莞就印发了《东莞市三限房（共有产权房）建设和分配试点方案》，内容中指出东莞打算在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗等5镇试点建设“三限房”，到时购房者只需拿出总价的50%购买房子50%的产权，这相当于直接半价解决住房需求。
今年北京第一批集中供地时，其中6宗土地采用了共有产权的模式，而且是一些比较热门区域的地块，比如海淀树村南北两块地，新房上市以后指导价是每平11.2万，由于共有产权的关系，购房者拿出每平8.96万购买80%的产权，降低购房的资金压力，实现刚改的需求。
事实上，房企的困难需要克服、消化，目标就是要把房地产和金融的关联度降低到一个合理水平，如此也符合楼市平稳的预期。
但，购房者的居住问题也需解决，此时共有产权房非常有意义，将直接解决一部分人的住房困难。
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